李丁和先生的湖：资本+创意的度假生活前传

他以《先生的湖》等一系列地产项目而扬名江湖，光耀出事前一年因身体原因从总裁位置上功成身退，仅在微博上留下一篇《去他的四十岁!》，即从公众视野中消失，地产圈内也少有音讯。接近他的人说，他该是全球旅行去了……

如今，这位以产品力和营销力见长的地产人，时隔三年带着全新的创意项目亮剑归来。而他的身份，也从经理人变成了创始人。他叫李丁，一个曾被坊间奉为地产营销教父，现在却一再强调自己做的不是地产的圈内怪咖。

很多人想知道，他对光耀历程的所思所想，他蛰伏期间的所做所为。此时，他坐在太阳宫售楼中心门口的藤椅上，说起来两眼放光：我一直呆在一个离这儿不远的地方，就在长城脚下，潮河岸边。那里，未来将是一群大叔飞行后停留的江湖，一群艺术梦想家的跨界平台，一个田园牧歌的精致生活梦想地。

而内心里，他更想实现的是一份重拾大地幸福的情怀，一次Live differently的实践。说得虽有些玄乎，但却透露着一份超脱。

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即使过去这么多年，有关光耀的点滴是所有与李丁有过对话的人不能不提的话题，甚至是开场的主题。一如企业的名字，光耀给他加冕的光芒太过耀眼，而又黯淡的太过突然，给人留下太多需要脑补的空间。

面对这些，李丁从不遮掩和避讳，也不主动去触碰。想来，他内心一定有过无数次的复盘，这里面有对公司的拷问，也有对自身的考量，太过五味杂陈，轻易不能打翻。

地产营销教父之路：产品力和营销力

李丁入主光耀集团的2008年，适逢全球金融海啸。

彼时，光耀集团在广东惠州，不过是一个地域性的房地产企业。在李丁来这里做职业经理人之前，集团一年的销售额才两亿多。横向比较，这是一个在三线城市都很一般的业绩。

善于宏观分析的李丁，对惠州的市场进行了调查、研究和判断。在惠州人看来，城市的中心是惠城区，那里仿佛是世界的中心。而李丁则认为，惠州最大的价值，在于靠近深圳。“说得不好听一些，惠州应该在深圳边上傍大款，深圳说啥你就跟着做好了，不必辛苦地搞自己一套。惠州的不发展可能才是最大的发展。这跟我们现在做长城脚下饮马川差不多是一样的，这里属于河北承德。从地理角度来讲，承德最大的价值就在于离首都北京近。”对于惠州而言，深圳发展起来，大家对环境品质就有了要求。惠州山清水秀，可以成为深圳的后花园。从中可见他在项目定位上的一脉相承。

所以，李丁当年没有把目光的重点放在惠城区，而是投向了靠近深圳的那些“偏远”的地方，比如惠阳区淡水镇。这些地方靠近高速出口，交通相对方便，可以用惠州的低价做深圳的产品卖给深圳人。

初来乍到的李丁，在淡水镇接手了他在光耀的第一个项目：光耀城，一个滞销的准烂尾项目。距离深圳中心区70公里的高速出口处两公里，项目周边还耸立着上世纪90年代盲目上马的烂尾楼，附近在售的地产项目也仅仅4000块左右每平米，城乡结合部的景象充满了魔幻现实主义色彩。这是一个绝大多数人都认为无法咸鱼翻身的死马项目。只有李丁不这么看!

光耀城后来改名为“先生的湖”。这是他2009-2013年的代表作，成就了全中国地产行业的一个独特符号—李丁，也成就了曾经的光耀地产。

而他当时琢磨，深圳人喜欢什么呢?深圳人喜欢品牌，深圳人喜欢赚钱，深圳人喜欢简单直接，深圳人喜欢创新……可是，他们缺什么呢? “归属感。只有满足他们没有满足的，才能让他们喜欢我们。我们最后发现了深圳缺什么。”

深圳这个城市太年轻，大家来自于四面八方，缺文化、缺情感，大家都在忙着赚钱，没有人说情感。“我确定了一个关键词--情感。”“先生的湖”就是情感的体现，这听上去已经不是一个楼盘的名字了。在一大群看上去十分标准化的楼盘名字里，“先生的湖”显得非常不标准。

可是，这样就足够了吗?在此基础上，如何让自己的产品比别人更有吸引力?李丁想到了创意和设计，激情和梦想。这让人想起英国的地产公司YOO，这家企业总是做当地最好的房子，卖给一小撮人，卖的是态度、情感和生活方式。这跟很多的奢侈品一样，卖的是喜好。就好比蒂芙尼蓝，看上去并无太多区别的“蓝”维系的是独具审美体验的顾客情感。

“其实，当时我就十分清楚要做一家什么样的企业。我提了两个核心能力，一个是产品力，一个是营销力。产品力就是说，我做的产品要跟别人不一样，我的产品要比别人更吸引力一点。营销力就是我们要学会贩卖，所以后来梦想之类的关键词进入了我们的视野。通过用户喜好、态度、对味我们来界定这两个核心能力。然后线上做喜好，线下做体验。”

李丁擅于把战斗精神贯穿在每个环节，把设想一步步变为真实。同时又具有一个敏感的心，注重用创意和情感与市场沟通。

“先生的湖”掀起了巨大的市场波澜。自项目开始，每一期卖完了以后，别人才敢卖，压倒性的领先，价格也比周边贵一半。项目到了第三年，累计销售已超40亿。地处三线城市的光耀集团的年销售额翻了几十倍，进入爆炸性增长，一举进入中国房地产百强企业。李丁由此扬名。

后来同样地处惠州的“全球候鸟度假地”是一个高尔夫度假别墅项目。缘起于李丁发现珠三角的中产与富人压抑已久的度假需求是下一个窗口。他“创意+资本”的核心方法论在这个项目上得以初步验证。这是一个面积只有一百平方左右的单层带庭院别墅，单价是周别别墅的三倍以上，总价却只有深圳当时一套两房的价格。一时间这个项目名利双收，推动着光耀集团的战略发展必须迭代了。

项目越做越顺，规模越做越大。李丁几乎所有时间都好像在工作。朋友来了，他也是请他们在办公室吃盒饭。公司有饭堂，从办公室到饭堂走路大概需要两分钟，这两分钟他都不想浪费。一人一个盒饭，边吃边聊。

光耀集团的迷失：失控与撕裂

“其实一百亿规模的公司，不叫大公司。只是相对于自己小的时候而言，已经变成了一个大的公司了。但是你的管控，你的风险防控，这些你没有。那就变成你一下子身体跑到了前面了，但是你所有的机制跟不上，那它就会出现各种各样的风险。我那个时候大概离开了一年，就出事了。”李丁开始剖析，虽然这样的思考可能他自己已经重复了无数遍。

随着企业的不断发展和壮大，“机会”从各方面涌来。比如，公司从惠州搬到了深圳，仿佛乡下人进了城。深圳是否能够从心里和文化上真正接受这家从惠州来的房地产企业呢?小公司变成大公司后应该怎么做呢?“公司小的时候可以不考虑管控，只要去创造业绩，能够长大，吸收更多养分就好。但是公司有了几十亿规模的时候，怎样健康地活着是很重要的。就要靠管控了。”这是李丁的忧虑之处，可是，企业核心团队的力量与能力的成长跟不上了。

此时，全国面临新一轮房地产的发展。李丁捕捉到了这样的信息。他觉得应该走向全国，在北上广深布局。他当时的团队有激情有梦想，想做创新。他希望公司的管控上一个台阶，人才储备上一个台阶。“我们追求的是现代的管理理念，考虑的是团队的价值观，我们的核心能力是研发，不是止步不前。”

然而，在光耀集团内部，却有两种文化。另一部分文化里的人觉得，出去到处是风险，应该坚守大本营。老板郭耀明的意志却在两端摇摆，更痴迷于借壳上市驶入企业登堂入室的快车道。资源与资金的配置开始卷入赌局性质的冒险，环渤海与长三角的项目受到拖累，一切变得困难重重。这对于李丁来说，难于接受。

大势的萎靡与内部发展方向的撕裂，光耀集团没有成功完成上市，在多线投资当中，风险防控没有做好，现金流断裂，整个集团陷入了危机之中，至今仍然重组日期不明。

四年左右的时间里，光耀从快速升起的一颗耀眼超新星变为一颗突兀的流星。

在光耀资金断裂之前一年，李丁选择离开。在一次通宵会议后，他的鼻子突然一热，一股鲜血喷出，血流不止。身体在关键时刻出了状况，他一度做好了最坏的猜测。虽然事后检查知道虚惊一场，但是健康状况已经非常严重。冥冥之中，他觉得自己必须停下前进的脚步，离开是命运的安排。

李丁也成为财经界和地产界关于光耀争议的焦点，有人称之为英雄，也有人称之为枭雄。对于他个人而言，仿佛人到中年，突然来到了一个大雾弥漫的十字路口。

故事说完，他举起茶杯，稍作停顿后，一饮而尽。